Jak wygląda dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę? Najważniejsze informacje o dzierżawie gruntu dla farm fotowoltaicznych

Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę pozwoli uzyskać odpowiednią parcelę bez konieczności zakupu nieruchomości. Jakie korzyści ten proces niesie ze sobą dla inwestora i właściciela działki? Jaka jest cena dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę i które grupy mogą stać się farmami?

Inwestycje w farmy słoneczne są opłacalne tylko przy sieciach wybudowanych na odpowiednich gruntach. Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę przyniesie korzyści także drugiej stronie, czyli właścicielowi posesji. Pozwoli to na zagospodarowanie nieużytków, czy posesji leżącej z dala od pozostałych części pól uprawnych. Ponadto taka dzierżawa stanie się regularnym źródłem dochodu i ułatwi dopięcie budżetu. 

Farmy fotowoltaiczne, a dzierżawa gruntu

Kilka ostatnich lat to prawdziwa rewolucja w dziedzinie fotowoltaiki. W sieci czerpiące prąd ze słońca inwestują nie tylko prywatne osoby i przedsiębiorstwa. Coraz więcej firm decyduje się skupić działalność swojej firmy na tworzeniu farmy fotowoltaicznej, a dzierżawa gruntu może to ułatwić. Dzięki temu nie muszą inwestować sporych sum w zakup nieruchomości. Dzierżawa ziemi pod farmę słoneczną pozwala też zminimalizować ryzyko i koszty w przypadku problemów z inwestycją w przyszłości.  

Jakie cechy muszą mieć grunty pod instalację fotowoltaiczną?

Nie wszystkie posesje nadają się na to, żeby móc wybudować na nich instalacje fotowoltaiczne. Warunki, jakie są uznawane za korzystne przy mikroinstalacjach montowanych na dachu, nie muszą być wystarczające dla inwestorów przemysłowych. Dlatego dzierżawiąc grunty, inwestorzy najczęściej zwracają uwagę na następujące cechy parceli:

• nasłonecznienie – działka pod elektrownię powinna być położona w takim miejscu, żeby instalacje mogły czerpać możliwie najwięcej światła słonecznego. Dlatego z reguły wybiera się posesje o kształcie pozwalającym na umieszczenie paneli skierowanych na stronę południową. Grunty pod fotowoltaikę nie powinny być też osłonięte przez wysokie drzewa, ścianę lasu czy inne budynki;
• odpowiednia nośność – sieci farm fotowoltaicznych z reguły budowane są na gruncie. W związku z tym nośność podłoża będzie miała spore znaczenie dla jakości posesji. Inwestor chce zminimalizować koszty, dlatego nie będzie się bawił w stawianie wymyślnych konstrukcji nośnych. Dlatego grunty piaszczyste, iłowe lub mające inne ograniczenia nośności nie będą brane pod uwagę;
• powierzchnia – instalacje fotowoltaiczne generujące prąd na skalę przemysłową to sieci składające się z setek lub tysięcy paneli fotowoltaicznych. Do ich ulokowania w sposób sprzyjający wydajności potrzeba sporej powierzchni. Dzierżawa ziemi pod elektrownię słoneczną najczęściej będzie obejmowała działki o powierzchni ponad 1 ha i takie wzbudzają zainteresowanie firm z branży FV;
• klasa gruntów – tu z kolei decydujący głos mają przepisy i dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę może dotyczyć tylko gruntów gorszej jakości. Najczęściej są to grunty bezklasowe, klas V i VI, a nieraz także klasy IV. Farm nie można budować na gruntach leżących w parkach krajobrazowych, objętych ochroną Natura 2000 lub chronionych w inny sposób. 

Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę a Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Wybór lokalizacji dla farm wymaga też poznania warunków Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Trzeba sprawdzić, czy na danej posesji w wybranym rejonie budowa takich instalacji jest możliwa. Jeśli dla danego obszaru nie ma jeszcze MPZP, przed dzierżawą ziemi pod instalację fotowoltaiczną musisz złożyć wiosek o ustalenie warunków zagospodarowania. Na Twój wniosek urzędnicy określą, jakiego typu konstrukcje możesz wznosić na danym obszarze. 

Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę – na co zwrócić uwagę przy spisywaniu umowy dzierżawy

Montaż paneli fotowoltaicznych opłacalny jest tylko w przypadku funkcjonowania sieci przez przynajmniej kilkanaście lat. Dlatego dzierżawa ziemi pod instalację PV także będzie ustalana na podobny okres. W związku z tym musisz dołożyć wszelkich starań, żeby umowa była podpisana w zgodzie z literą prawa, a najlepiej po analizie innych podobnych dokumentów. W ten sposób zarówno inwestor, jak i właściciel nieruchomości uchronią się przed nieuczciwymi zamiarami drugiej strony. 

Więcej na temat umowy dzierżawy znajdziesz na stronie: https://magazynprzedsiebiorcy.pl/umowa-dzierzawy

Umowa o dzierżawę ziemi pod fotowoltaikę powinna być zawarta u notariusza. Daje to możliwość wpisania adnotacji do księgi wieczystej, że dzierżawca ma prawo do korzystania z nieruchomości w wyznaczonym okresie. Dobrze będzie, jeśli przygotowany dokument przejrzy prawnik lub osoba biegła w prawie związanym z fotowoltaiką. 

Przy ustalaniu warunków umowy zwróć uwagę na takie rzeczy, jak:

• przedmiot dzierżawy – musisz wyraźnie zaznaczyć, że nieruchomość przeznaczona jest tylko i wyłącznie na dzierżawę ziemi pod farmę słoneczną. Unikniesz tym samym innych inwestycji niekoniecznie związanych z farmami PV;
• obowiązki inwestora – dokładnie określ, że po Twojej stronie nie leży budowa ogrodzenia, pilnowanie, pielęgnacja gruntu czy jakiekolwiek inne prace;
• okres – inwestorzy najczęściej wybierają długość dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę na około 30 lat. Taki okres pozwala całkowicie wykorzystać żywotność paneli. Jeśli w tym czasie zmienisz plany i będziesz chciał inaczej zagospodarować posesję lub ją sprzedać, może to być utrudnione. 

Cena wydzierżawienia gruntu pod fotowoltaikę

Pozostaje jeszcze kwestia wynagrodzenia, jakie inwestor musi wypłacić właścicielowi posesji. Cena dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę jest zależna od wielu czynników. Więcej kosztują działki z dobrym dojazdem i nasłonecznieniem, a także ogrodzone. Najczęściej jednak roczny czynsz za 1 hektar ziemi mieści się pomiędzy 8 a 15 tysięcy złotych. 

Dzierżawa ziemi pod farmę słoneczną może być korzystna dla obu stron. Inwestor może liczyć na pewny przychód i jednocześnie nie musi nabywać nieruchomości. Z kolei właściciel ziemi będzie mógł czerpać korzyści z nieużytków, a po kilku dekadach on lub jego rodzina mogą znaleźć inny sposób na zagospodarowanie obszaru.

Mówiąc o kosztach, nie zapominaj o konieczności zapłacenia podatku. Jeśli rolnik chce wydzierżawić nieużywane grunty rolne, pamiętaj, że teren ten nie będzie podlegał podatkowi rolniczemu a dochodowemu.